PEMBELI BERITIKAD BURUK DALAM JUAL-BELI TANAH TIDAK DILINDUNGI HUKUM

Syarat formil dalam jual beli hak atas tanah adalah meliputi formalitas
transaksi jual beli tersebut. Formalitas ini meliputi akta yang menjadi bukti
perjanjian jual beli serta Pejabat yang Berwenang membuat aktanya. Dalam
rangka pendaftaran pemindahan hak, maka syarat formil jual beli hak atas
tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.
Akta yang dibuat oleh PPAT tersebut merupakan atau berkualifikasi sebagai
akta otentik.

Pembeli dikategorikan sebagai pembeli beritikad buruk sebagai berikut:

1. Tidak memeriksa siapa pemilik sebenarnya;
2. Transaksi dilakukan tidak dihadapan PPAT;
3. Tidak mencermati okyek tanah yang ternyata dikuasai oleh orang lain;
4. Pada saat ingin membeli ternyata masih ada sengketa di pengadilan;

Hal ini sejalan dengan beberapa putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia dibawah ini:

1. Putusan MARI No. 4340 K/Pdt/1986. Dalam perkara ini informasi yang
   bertentangan adalah penjualan yang dilakukan seorang anak atas nama
   ayahnya, namun tidak disertai Surat Kuasa. Menurut MARI Pembeli tak
   dapat dianggap beritikad baik, karena seharusnya memeriksa lagi siapa
   sebenarnya pemilik obyek jual beli tersebut.
2. Putusan MARI No. 1847 K/Pdt/2006. Selain karena jual beli tidak dilakukan
   di hadapan PPAT, Mahkamah Agung menilai pembeli dalam hal ini bukan
   Pembeli Beritikad Baik, karena sudah mengetahui bahwa objek jual beli
   sedang dan telah dalam penguasaan pihak lain sejak tahun 1963.
3. Putusan MARI No. 1923 K/Pdt/2013. MARI dalam perkara ini menilai
   bahwa pembeli bukan Pembeli Beritikad Baik, meskipun telah memegang
   sertifikat hak atas tanah atas namanya sejak tahun 1999 dan 2000, karena
   pada waktu pembelian dia dianggap tidak mencermati objek tanah yang
   ternyata dikuasai oleh orang lain.
4. Putusan No. 1861 K/Pdt/2005. MARI menganggap bahwa Pembeli tanah
   bukan Pembeli Beritikad Baik, meskipun jual beli telah dilakukan di hadapan
   PPAT dan telah terbit sertifikat, karena ketika pembelian dilakukan masih
   terdapat sengketa di pengadilan antara Penjual dan Pihak Ketiga. Dalam
   sengketa itu, Penjual ternyata akhirnya dihukum untuk menyerahkan
   tanah (yang telah dibeli oleh pembeli) kepada lawannya.
5. Putusan No. 429 K/Pdt/2003. Menurut MARI, jika BPN sebelumnya telah
   secara tegas menyatakan bahwa objek sengketa (tanah girik) terkait
   berasal dari tanah partikelir yang kemudian dinyatakan menjadi tanah
   negara, maka pengalihan hak yang dilakukan di hadapan notaris batal.
   Pembeli tidak dilindungi.